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Keine nationale Regel
keine schweizweit einheitliche 90-Tage-Grenze
lokale Regeln sind entscheidend
UrbanHome · News Schweiz
Airbnb Schweiz: Wo die 90-Tage-Regel gilt – Regeln für Kurzzeitvermietung 2026
Eine schweizweite 90-Tage-Regel für Airbnb gibt es nicht: Genf begrenzt die Vermietung einer ganzen Wohnung grundsätzlich auf 90 Tage pro Jahr, Luzern kennt für bestimmte Wohnräume eine 90-Tage-Grenze und die Waadt verlangt bei bestimmten bisherigen Mietwohnungen ab mehr als 90 Tagen eine Nutzungsänderungsbewilligung. Zürich verfolgt seit 1. September 2026 einen anderen Ansatz – dieser Überblick zeigt, welche Airbnb-Regeln 2026 wo gelten und was Mieter sowie Eigentümer vor einer Kurzzeitvermietung prüfen müssen.
Autor: Nikita von Niederhäuser, Immobilienexperte UrbanHome Aktualisiert: · Lesezeit: ca. 17 Minuten
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90 Tage
Genf begrenzt ganze Wohnungen grundsätzlich
Luzern nur für bestimmte Wohnräume
03
Zürich anders
BZO-Regel seit September 2026
keine allgemeine 90-Nächte-Grenze
04
Mieter
Zustimmung des Vermieters zentral
auch ohne lokale 90-Tage-Regel
Schweiz-Vergleich
Airbnb Schweiz 2026: Wo gilt die 90-Tage-Regel?
Die Zahl 90 hat je nach Kanton oder Gemeinde eine andere Bedeutung. Teilweise handelt es sich um eine echte Obergrenze, teilweise um eine Bewilligungs- oder Regulierungsschwelle.
01
90-Tage-Grenze
Genf
Eine ganze Wohnung darf grundsätzlich höchstens 90 Tage pro Jahr kurzzeitig vermietet werden. Darüber liegt eine Nutzungsänderung beziehungsweise kommerzielle Tätigkeit vor. [2]
02
Teilweise 90 Tage
Luzern Stadt
Bestimmter seit 2010 für Kurzzeitvermietung umgenutzter Wohnraum ist auf 90 Tage pro Jahr beschränkt. Registrierung und Identifikationsnummer sind zentral; Ausnahmen bestehen. [3]
03
Bewilligungsschwelle
Waadt
Bei bestimmten bisherigen Mietwohnungen in Gemeinden mit Wohnungsmangel braucht es für mehr als 90 Tage pro Jahr vorgängig eine Nutzungsänderungsbewilligung. [4]
04
Keine 90-Tage-Grenze
Zürich Stadt
Seit 1. September 2026 gilt eine BZO-Regel für regelmässig gewerblich unter einem Jahr vermietete Wohnungen ohne Hauptwohnsitz. Eine allgemeine 90-Nächte-Grenze gibt es nicht. [5]
05
Noch nicht in Kraft
Bern Stadt
Für gewisse Zweitwohnungen in Wohnteilen der Altstadt ist eine 90-Tage-Regel vorgesehen. Wegen einer hängigen Beschwerde ist die Teilrevision noch nicht in Kraft. [6]
06
Bewilligungspflicht
Basel-Stadt
Kurzfristige Vermietung von Wohnraum von einer Nacht bis drei Monate gilt behördlich als gewerbliche Nutzung und ist bewilligungspflichtig. [7]
07
Regulatorische Schwelle
Tessin
90 Nächte sind eine Schwelle im Tourismus- und Beherbergungsrecht. Registrierung und Identifikationsnummer sind zentral. [8]
08
Anderes Modell
Interlaken
Interlaken setzt stärker auf Raumplanung, Erstwohnungsanteile und Einschränkungen in Wohnzonen statt auf eine einfache 90-Tage-Grenze. [9]
Die konkrete Adresse muss separat geprüft werden
Gemeinden können zusätzliche Bau-, Nutzungs-, Tourismus-, Brandschutz-, Melde- oder Steuerregeln vorsehen.
Schweizer Regelung
Bund.
Kanton.
Gemeinde.
Warum gibt es keine einheitliche Airbnb-Regel für die ganze Schweiz? Kurzzeitvermietung berührt mehrere Rechtsgebiete gleichzeitig.
Mehrere Ebenen sind relevant
01
Mietrecht
Das Mietrecht ist bundesrechtlich geregelt. Für Mieter bleibt insbesondere die Zustimmung zur Untervermietung ein zentrales Thema. [1]
02
Wohnraum & Raumplanung
Wohnraumschutz, Nutzungsänderungen und Raumplanung können kantonal und kommunal sehr unterschiedlich geregelt sein.
03
Tourismus & lokale Pflichten
Kurtaxen, Gästemeldungen, Registrierung, Beherbergungsrecht und weitere Anforderungen können zusätzlich gelten. Nicht Airbnb entscheidet, ob eine Vermietung zulässig ist, sondern die Regeln am Standort.
90 Tage im Detail
Genf, Luzern und Waadt: Drei unterschiedliche 90-Tage-Modelle
01
Genf
Echte 90-Tage-Obergrenze
Der Kanton Genf ist das deutlichste Schweizer Beispiel für eine echte 90-Tage-Obergrenze. Wer eine ganze Wohnung über eine Beherbergungsplattform vermietet, darf dies grundsätzlich höchstens 90 Tage pro Jahr tun. Wird die Grenze überschritten, qualifiziert die Nutzung nach der Genfer Regelung als Nutzungsänderung beziehungsweise kommerzielle Tätigkeit. [2]
Die offizielle Genfer Seite unterscheidet die Vermietung der ganzen Wohnung von der Zimmervermietung in einer selbst bewohnten Wohnung. Für subventionierten Wohnraum gelten strengere Regeln.
02
Luzern
90 Tage mit Registrierung und Ausnahmen
Das Luzerner Reglement ist seit 1. Januar 2025 in Kraft. Als Kurzzeitvermietung gilt die entgeltliche Beherbergung von Personen, die sich weniger als drei Monate in der Stadt aufhalten. [3]
Die 90-Tage-Beschränkung gilt nicht schematisch für jedes Airbnb. Wohnraum, der seit 2010 für die Kurzzeitvermietung umgenutzt wurde, darf grundsätzlich nur noch 90 Tage pro Jahr so vermietet werden. Im Registrierungsverfahren prüft die Stadt die konkrete Einordnung und vergibt eine Identifikationsnummer.
03
Waadt
Mehr als 90 Tage bedeutet nicht automatisch Verbot
Wer eine Wohnung, die zuvor dem traditionellen Mietwohnungsbestand angehörte, künftig mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr über eine Plattform kurzzeitig vermieten will, braucht in den betroffenen Gemeinden vorgängig eine Bewilligung für die Nutzungsänderung. [4]
Die Regel gilt nur in Gemeinden, in denen nach kantonalen Kriterien Wohnraummangel herrscht.
Zürich 2026
Zürich seit 1. September 2026: neue Airbnb-Regel, aber keine 90-Tage-Grenze
Die vom Bundesgericht bestätigte BZO-Teilrevision ist am 1. September 2026 in Kraft getreten. Regelmässig und gewerblich befristet vermietete Wohnungen – etwa Airbnb-Unterkünfte oder Business Apartments – können nicht mehr an einen vorgeschriebenen Mindestwohnanteil angerechnet werden, wenn sie für weniger als ein Jahr bereitgestellt werden und die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind. [5]
Eigentümer müssen entsprechende Nutzungen deklarieren; auch die Umnutzung einer Wohnung in ein Business Apartment kann ein Baugesuch erfordern, selbst ohne bauliche Massnahmen. Gelegentliche Vermietungen der eigenen Wohnung während Abwesenheiten nimmt die Stadt ausdrücklich aus dem Fokus. [10]
Keine allgemeine Zürcher 90-Tage-Regel
Die oft erwähnte Zürcher 90-Nächte-Grenze stammt aus einer separaten Volksinitiative. Die seit 1. September 2026 geltende BZO-Regel ist etwas anderes.
Weitere Regionen
Bern, Basel-Stadt, Tessin und Interlaken
Nicht alle Schweizer Städte setzen auf eine klassische 90-Tage-Obergrenze.
01
Bern
Beschlossen, aber noch nicht in Kraft
Für bestimmte Zweitwohnungen in den dem Wohnen vorbehaltenen Teilen der Oberen und Unteren Altstadt ist vorgesehen, dass wiederholte Kurzzeitvermietung nicht mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr ausmachen darf. [6]
Die Stimmberechtigten nahmen die Teilrevision 2022 an. Gegen den Genehmigungsentscheid des Kantons ist jedoch eine Beschwerde hängig.
02
Basel-Stadt
Gewerbliche Nutzung statt 90-Tage-Limit
Basel-Stadt definiert kurzfristige Vermietung als Vermietung von einer Nacht bis zu drei Monaten und qualifiziert sie als gewerbliche Nutzung. Die kurzfristige Vermietung von bestehendem Wohnraum ist bewilligungspflichtig. [7]
03
Tessin
90 Nächte als regulatorische Schwelle
Im Tessin ist die Grenze von 90 Nächten vor allem eine Schwelle im Tourismus- und Beherbergungsrecht. Alle Kurzzeitunterkünfte müssen registriert werden und eine Identifikationsnummer in Anzeigen führen. [8]
04
Interlaken
Raumplanung statt Jahreslimit
Interlaken setzt stärker auf Erstwohnungsanteile in Zentrum und Mischzonen sowie Einschränkungen der sehr kurzen Vermietung in Wohnzonen. [9]
Mieter & Eigentümer
Airbnb anbieten: Was gilt für Mieter und Eigentümer?
Lokale Airbnb-Regeln sind nur ein Teil der Prüfung. Mietvertrag und Stockwerkeigentumsreglement können unabhängig davon entscheidend sein.
01
Mieter
Zustimmung bleibt zentral
Auch wenn eine Gemeinde keine 90-Tage-Grenze hat, darf ein Mieter seine Wohnung nicht einfach frei als Airbnb-Unterkunft betreiben. Der Mieterinnen- und Mieterverband hält fest, dass bei entgeltlicher Untervermietung über Airbnb grundsätzlich die Zustimmung der Vermieterschaft erforderlich ist. [11]
Zustimmung möglichst schriftlich einholen
Art und Umfang der Untervermietung klar beschreiben
Missbräuchliche Bedingungen vermeiden
02
Eigentümer
Eigentum bedeutet nicht freie Airbnb-Nutzung
Intensive Kurzzeitvermietung kann baurechtlich eine Nutzungsänderung darstellen oder gegen Wohnschutzregeln verstossen. Bei Stockwerkeigentum ist zusätzlich das Benutzungs- und Verwaltungsreglement zu prüfen.
Das Bundesgericht entschied in BGE 145 III 400, dass die Zulässigkeit hochfrequenter Airbnb-Vermietung von den konkreten Umständen abhängt. In einem konkreten Fall war ein reglementarisches Verbot tage-, wochen- oder monatsweiser Vermietung zulässig. [12]
Nicht nur die Zahl der Tage zählt
Warum «unter 90 Tagen» nicht automatisch «legal» bedeutet
Auch bei 20, 30 oder 60 Nächten können andere Pflichten greifen.
01
Mietrecht
Zustimmung der Vermieterschaft prüfen.
02
Bau- & Nutzungsrecht
Zulässige Nutzung an der konkreten Adresse abklären.
03
Wohnraumschutz
Kantonale und kommunale Vorschriften beachten.
04
Stockwerkeigentum
Reglement und Beschlüsse der Gemeinschaft prüfen.
05
Registrierung
Identifikations- oder Publikationsnummer kann erforderlich sein.
06
Gästemeldung
Lokale Meldepflichten korrekt organisieren.
07
Kurtaxe & Steuern
Abgaben und Deklaration der Einnahmen prüfen.
08
Brandschutz
Bei professioneller Nutzung können zusätzliche Anforderungen gelten.
Vor dem Inserat
In
10
Airbnb-Checkliste für die Schweiz.
Diese zehn Punkte sollten vor einer Kurzzeitvermietung geklärt sein.
Ziel
Regeln vor Veröffentlichung prüfen
01
Standort
Gemeinde und Kanton prüfen
Die konkrete Adresse ist für viele Regeln entscheidend.
02
Zeitgrenze
90 Tage oder andere Schwelle?
Lokale Obergrenzen und Bewilligungsschwellen klären.
03
Mietwohnung
Zustimmung einholen
Bei Mietwohnungen die Vermieterschaft vorgängig einbeziehen.
04
Stockwerkeigentum
Reglement prüfen
Benutzungs- und Verwaltungsreglement der Gemeinschaft kontrollieren.
05
Bewilligung
Nutzungsänderung abklären
Prüfen, ob eine Bau- oder Nutzungsänderungsbewilligung erforderlich ist.
06
Registrierung
Identifikationsnummer klären
Lokale Registrierungs- oder Publikationspflichten beachten.
07
Gäste
Meldepflicht organisieren
Gästemeldungen korrekt und fristgerecht erledigen.
08
Abgaben
Kurtaxe prüfen
Beherbergungsabgaben und lokale Kurtaxen berücksichtigen.
09
Steuern
Einnahmen dokumentieren
Einnahmen und relevante Kosten nachvollziehbar festhalten.
10
Betrieb
Haftung und Hausordnung
Lärm, Schlüssel, Versicherung, Haftung und Hausordnung regeln.
Offizielle Quellen
Quellen und Datenstand
Die rechtlichen Aussagen dieses Artikels stützen sich auf offizielle Bundes-, Kantons- und Gemeindequellen sowie auf den Mieterinnen- und Mieterverband.
Datenstand: 3. September 2026
- Bundesamt für Wohnungswesen: Kurzzeitvermietung und Buchungsplattformen, 28. August 2026
- Kanton Genf: Ganze Wohnung über Airbnb vermieten – 90 Tage
- BWO: Praxisbeispiel Stadt Luzern
- BWO: Praxisbeispiel Kanton Waadt
- Stadt Zürich: Kurzzeitvermietungen, Regel seit 1. September 2026
- BWO: Wohnraumschutz / Stadt Bern
- Kanton Basel-Stadt: Wohnraumfördergesetz
- BWO: Praxisbeispiel Tessin
- BWO: Praxisbeispiel Interlaken
- Stadt Zürich: Regelung tritt in Kraft
- Mieterinnen- und Mieterverband: Untermiete und Airbnb
- Bundesgericht: BGE 145 III 400
Direkt beantwortet
Häufige Fragen zu Airbnb und der 90-Tage-Regel in der Schweiz
Die wichtigsten Antworten kompakt erklärt.
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Fragen & Antworten
Nein. Es gibt keine schweizweit einheitliche 90-Tage-Grenze. Kantone und Gemeinden verwenden unterschiedliche wohn-, bau-, tourismus- und gewerberechtliche Instrumente.
Genf begrenzt die kurzzeitige Vermietung einer ganzen Wohnung grundsätzlich auf 90 Tage pro Jahr. Luzern hat ebenfalls eine 90-Tage-Regel, die aber nur für bestimmte Wohnräume gilt.
Nein. Seit 1. September 2026 gilt eine BZO-Regel für regelmässig gewerblich und unter einem Jahr vermietete Wohnungen. Die separate politische Forderung nach 90 Nächten ist nicht diese geltende BZO-Regel.
Bei einer ganzen Wohnung gilt eine Vermietung über 90 Tage grundsätzlich als Nutzungsänderung beziehungsweise kommerzielle Tätigkeit; zusätzliche Bewilligungsanforderungen greifen.
Die offizielle Genfer 90-Tage-Regel bezieht sich ausdrücklich auf die Vermietung einer ganzen Wohnung. Für Zimmer und selbst bewohnte Wohnungen gelten separate Vorgaben.
Wohnraum, der seit 2010 in Kurzzeitvermietungsraum umgenutzt wurde, darf grundsätzlich höchstens 90 Tage pro Jahr kurzzeitig vermietet werden. Im Registrierungsverfahren wird geprüft, ob die Regel gilt; Ausnahmen bestehen.
Nicht pauschal. Bei bestimmten bisherigen Mietwohnungen in Gemeinden mit Wohnraummangel löst eine Kurzzeitvermietung von mehr als 90 Tagen pro Jahr eine vorgängige Bewilligungspflicht für die Nutzungsänderung aus.
Nach dem aktuellen BWO-Stand nein. Die Änderung wurde 2022 angenommen, ist wegen einer hängigen Beschwerde gegen den kantonalen Genehmigungsentscheid aber noch nicht in Kraft.
Nein. Kurzfristige Vermietung von Wohnraum wird behördlich als gewerbliche Nutzung eingestuft und ist bewilligungspflichtig.
Sie ist vor allem eine Schwelle für das anwendbare Tourismus- und Beherbergungsrecht, kein pauschales Verbot ab Nacht 91.
Grundsätzlich ja. Bei entgeltlicher Airbnb-Untervermietung ist die Zustimmung der Vermieterschaft erforderlich. Eine generelle Zustimmung kann möglich sein.
Je nach Liegenschaft und Reglement ja. Das Bundesgericht hat ein Verbot hochfrequenter Kurzzeitvermietung in einem konkreten Fall geschützt.
Nein. Auch unterhalb von 90 Tagen können Mietrecht, Baurecht, Nutzungsplanung, Stockwerkeigentumsreglement, Meldepflicht, Kurtaxe oder lokale Registrierungspflichten relevant sein.
Bei Gemeinde oder Stadt, kantonaler Bau- oder Wohnbehörde und gegebenenfalls Tourismus- oder Gastgewerbebehörde. Die genaue Adresse und Nutzungsart sind entscheidend.
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Das Wichtigste
Fazit: Es gibt nicht die eine Airbnb-90-Tage-Regel
Genf hat eine klare 90-Tage-Obergrenze für ganze Wohnungen. Luzern hat eine objektabhängige 90-Tage-Regel mit Registrierung. In der Waadt ist mehr als 90 Tage bei bestimmten bisherigen Mietwohnungen eine Bewilligungsschwelle. Zürich reguliert seit 1. September 2026 über den Mindestwohnanteil und kennt aktuell keine allgemeine 90-Nächte-Grenze.
Für Gastgeber ist deshalb eine adressgenaue Prüfung entscheidend. Die Zahl der Vermietungstage allein beantwortet nicht, ob ein Airbnb-Angebot zulässig ist.
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