01
Chur
Neubau günstiger als Bestand
eine von drei Ausnahmen
UrbanHome · News Immobilienmarkt
Überraschung am Immobilienmarkt: In diesen Schweizer Städten sind Neubauwohnungen günstiger
Neubau ist beim Wohnungskauf fast immer teurer – aber nicht überall. Eine neue Auswertung von 102 Schweizer Städten zeigt: In Chur, Zermatt und Delémont lagen die Median-Angebotspreise von Neubauwohnungen 2025 sogar rund 3 bis 15 Prozent unter jenen von Bestandswohnungen.
Autor: Nikita von Niederhäuser, Immobilienexperte UrbanHome Aktualisiert: · Lesezeit: ca. 12 Minuten
02
Zermatt
Neubau günstiger als Bestand
eine von drei Ausnahmen
03
Delémont
Neubau günstiger als Bestand
eine von drei Ausnahmen
04
102 Städte
Neubau und Bestand verglichen
Lookmove-Daten 2025
Keine scheinpräzisen Einzelwerte
Die öffentlich zugängliche Textfassung nennt Chur, Zermatt und Delémont sowie gemeinsam eine Grössenordnung von rund 3 bis 15 Prozent unter den Bestandswohnungen. Sie ordnet im Fliesstext jedoch nicht jedem Ort einen exakten Einzelwert zu. Deshalb werden hier bewusst keine zusätzlichen Prozentwerte konstruiert. [1]
Methodik
Inserate.
Mediane.
102 Städte.
Die Auswertung vergleicht Angebotsdaten und keine amtlichen Transaktionspreise.
Lookmove · Datenjahr 2025
01
Median-Angebotspreise pro Quadratmeter
Verglichen wurden Median-Angebotspreise von Neubau- und Bestandswohnungen in 102 Schweizer Städten. [1]
02
Was gilt als Neubau?
Im Datensatz gilt eine Wohnung als Neubau, wenn sie im Inserat ausdrücklich als Neubau bezeichnet wird, Teil eines Immobilienprojekts ist oder höchstens zwei Jahre vor Veröffentlichung des Inserats gebaut wurde. Auch noch im Bau befindliche oder ab Plan vermarktete Wohnungen können dazugehören. [1]
03
Daten aus über 150 Quellen
Lookmove sammelt Immobilienanzeigen aus mehr als 150 Schweizer Quellen, bereinigt Dubletten und filtert veraltete Inserate. [2]
Keine amtliche Neubauklassifikation
Die Definition stammt aus der Inserateauswertung. Bei einzelnen Indikatoren weist die Datengrundlage je nach Informationsqualität eine mögliche Fehlerquote von bis zu zehn Prozent auf.
Neubau vs. Bestand
Neubau-Aufpreis und Neubau-Rabatt im Vergleich
Die Auswertung zeigt enorme regionale Unterschiede: von Neubauwohnungen unter dem Bestandsniveau bis zu Aufpreisen von mehr als 70 Prozent.
↓
Chur GR
Neubau günstiger
Eine der drei Städte mit negativem Neubau-Aufschlag.
↓
Zermatt VS
Neubau günstiger
Eine der drei Städte mit negativem Neubau-Aufschlag.
↓
Delémont JU
Neubau günstiger
Eine der drei Städte mit negativem Neubau-Aufschlag.
+5.7
Lausanne VD
+5,7 %
Moderater Neubau-Aufpreis.
+9.1
Genf GE
+9,1 %
Neubau teurer, Unterschied aber unter zehn Prozent.
+10.9
Zürich ZH
+10,9 %
Hohes Preisniveau mit relativ moderatem prozentualem Neubau-Aufpreis.
+55
Kriens LU
+55 %
Sehr hoher Neubau-Aufpreis.
+70
Arlesheim BL
+70 %
Extrem hoher Neubau-Aufpreis.
+74
Brig VS
+74 %
Höchste im veröffentlichten Watson-Text genannte Abweichung.
Angebotsdaten, keine Verkaufspreise
Die Werte stammen aus der Lookmove-Auswertung für 2025 und beziehen sich auf Median-Angebotspreise. Sie sind keine amtlichen Transaktionspreise. [1]
Warum kann Neubau günstiger sein?
Der Neubau-Rabatt kann mehrere Ursachen haben
Ein negativer Neubau-Aufpreis bedeutet nicht automatisch, dass Neubauten grundsätzlich zu günstig angeboten werden.
01–02
Lage & Bestand
Was den Median verschieben kann
Lage: Neue Projekte entstehen teilweise dort, wo noch Bauland verfügbar ist – nicht zwingend in den teuersten oder zentralsten Lagen.
Bestandsmix: Im Bestand können besonders gut gelegene, hochwertige oder renovierte Wohnungen überproportional vertreten sein.
03–04
Objekt & Angebot
Keine identischen Wohnungen
Wohnungsgrösse und Qualität: Fläche, Ausbaustandard, Aussicht, Stockwerk und Mikrolage können sich unterscheiden.
Angebotszusammensetzung: Mediane hängen davon ab, welche Wohnungen im betrachteten Jahr tatsächlich auf den Markt kommen.
Kein kontrollierter Preisvergleich
Die Zahlen vergleichen angebotene Objekte miteinander. Es handelt sich nicht um einen Vergleich «identische Wohnung neu gegen identische Wohnung alt». [1]
Bedeutung für Käufer
Was bedeuten Chur, Zermatt und Delémont für Käufer?
Die drei Ausnahmen sind vor allem ein Signal, Neubau nicht automatisch aus Budgetgründen auszuschliessen.
Käufer-Tipp
Neubau und Bestand immer parallel prüfen
Wer bei der Suche nur nach älteren Wohnungen filtert, könnte gerade in diesen Märkten interessante Neubauangebote verpassen.
Ein Medianwert ist aber keine Preisgarantie: Eine konkrete Neubauwohnung kann in derselben Stadt deutlich teurer sein als eine konkrete Bestandswohnung.
1
Mikrolage
Aussicht und Standort vergleichen
2
Objekt
Wohnfläche und Ausbau vergleichen
3
Kosten
Parkplatz, Fonds und Nebenkosten prüfen
Zürich, Genf & Lausanne
In den grossen Städten bleibt Neubau teurer
In den drei grossen Schweizer Märkten bleibt das gewohnte Muster bestehen. [1]
VD
Lausanne
+5,7 %
Vergleichsweise moderater Neubau-Aufpreis.
GE
Genf
+9,1 %
Neubau teurer, aber Unterschied unter zehn Prozent.
ZH
Zürich
+10,9 %
Relativ moderater prozentualer Aufpreis auf bereits sehr hohem Preisniveau.
Zürich: knapp CHF 20'000 pro Quadratmeter
Für Zürich nennt die Auswertung einen Median von knapp CHF 20'000 pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Ein relativ kleiner Prozentaufschlag kann deshalb absolut sehr viel Geld bedeuten. [1]
Hohe Aufpreise
Bis
+74%
Neubau kann lokal massiv teurer sein.
Am anderen Ende der Skala liegen Märkte mit Neubau-Aufpreisen von mehr als 50 Prozent.
Entscheidend
lokalen Markt vergleichen
01
Brig VS
Rund +74 %
Höchste im veröffentlichten Watson-Text genannte Abweichung.
02
Arlesheim BL
Rund +70 %
Ebenfalls ein aussergewöhnlich hoher Neubau-Aufpreis.
03
Kriens LU
Rund +55 %
Auch hier liegt Neubau deutlich über dem Bestandsniveau.
«Wie viel kostet Neubau mehr?» lässt sich nicht pauschal beantworten
Der Aufpreis ist stark lokal und kann durch einzelne Projekte, besondere Mikrolagen und den jeweiligen Angebotsmix beeinflusst werden.
Kaufpreise ≠ Mieten
Wichtig: Die Auswertung betrifft Eigentumswohnungen
Die Lookmove-Auswertung bezieht sich auf Eigentumswohnungen zum Kauf und sollte nicht mit dem Mietmarkt vermischt werden.
Kauf
Lookmove-Auswertung
Angebotspreise von Eigentumswohnungen
Verglichen wurden Median-Angebotspreise pro Quadratmeter von Neubau- und Bestandswohnungen zum Verkauf.
Miete
PwC / FPRE
Andere Marktdynamik
Im ersten Quartal 2026 stiegen Neuabschlussmieten von Altbauwohnungen gegenüber dem Vorquartal um 0,4 %, während Neubaumieten um 0,2 % zurückgingen. Im Jahresvergleich lagen Altbaumieten bei +2,6 %, Neubaumieten bei +0,2 %. [3]
Schweizer Markt 2026
Mehr Wohnbau.
Knappes Angebot.
Regionale Unterschiede.
Die drei Städte mit Neubau-Rabatt sind kein Zeichen eines schweizweiten Preissturzes.
Markt bleibt heterogen
01
Wohnbau zeigt Erholungssignale
PwC sieht erste Erholungssignale beim Wohnbau und erwartet für 2026 ein Wachstum. [3]
02
Urbane Zentren bleiben knapp
Gleichzeitig bleibt die Angebotsknappheit in urbanen Zentren bestehen.
03
Rund 4,84 Millionen Wohnungen
JLL verweist auf BFS- und BWO-Daten, wonach die Schweiz Ende 2024 rund 4,84 Millionen Wohnungen zählte. [4]
Käufer-Check
Neubau oder Bestand: Das sollten Käufer wirklich vergleichen
Der Quadratmeterpreis allein reicht für einen fairen wirtschaftlichen Vergleich nicht aus.
Neubau
Prüfen
Neubauwohnung
Kaufpreis pro m²
Baubeschrieb und Ausbaustandard
Garantie- und Mängelregelung
STWE-Reglement
Budget und Erneuerungsfonds
Parkplatzkosten
Bezugs- und Fertigstellungstermin
Bestand
Prüfen
Bestandswohnung
Renovationsbedarf
Alter von Dach, Fassade und Haustechnik
Erneuerungsfonds
geplante Sanierungen
Energieverbrauch
Grundriss und Ausbaupotenzial
Mikrolage und Wiederverkauf
Gesamtkosten über mehrere Jahre vergleichen
Ein günstigerer Altbau mit unmittelbar bevorstehender Gesamtsanierung kann wirtschaftlich schlechter sein als ein etwas teurerer Neubau – und umgekehrt.
UrbanHome-Kaufsuche
Eigentumswohnungen auf UrbanHome vergleichen
Besonders sinnvoll ist es, Neubau und Bestand in derselben Gemeinde und möglichst derselben Mikrolage direkt nebeneinanderzustellen.
01
Preis
Preis pro Quadratmeter vergleichen
Gesamtpreis, Wohnfläche und Preis pro Quadratmeter immer gemeinsam betrachten.
02
Objekt
Kaufobjekte suchen →
Neubau und Bestand parallel
Baujahr, Zustand, Parkplatz, Nebenkosten und erwartete Renovationen mitvergleichen.
Quellen
Quellen und Datenstand
Die zentrale Städteauswertung basiert auf Lookmove-Daten zu Kaufangeboten aus dem Jahr 2025 und wurde am 10. August 2026 von Watson veröffentlicht.
Datenstand: . Es handelt sich um Median-Angebotspreise, nicht um amtliche Transaktionspreise.
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Alle Immobilien-News
Aktuelle Entwicklungen am Schweizer Immobilienmarkt.
Direkt beantwortet
Häufige Fragen zu Neubau- und Bestandswohnungen
Die wichtigsten Antworten kompakt erklärt.
10
Fragen & Antworten
In der Lookmove-Auswertung für 2025 waren Chur, Zermatt und Delémont die drei Städte mit negativen Differenzen zwischen Neubau- und Bestandswohnungen.
Watson beschreibt für die drei Städte gemeinsam eine Spanne von rund 3 bis 15 Prozent unter den Bestandswohnungen. Die öffentlich zugängliche Textfassung ordnet die exakten Einzelwerte nicht jedem Ort zu.
Nein. Die drei Städte sind Ausnahmen. In der grossen Mehrheit der untersuchten Städte lagen Neubauwohnungen über den Bestandswohnungen.
Die Lookmove-Auswertung nennt für Zürich einen Aufpreis von rund 10,9 Prozent und einen Medianpreis für Neubauwohnungen von knapp CHF 20'000 pro Quadratmeter.
Genf lag bei rund +9,1 Prozent, Lausanne bei +5,7 Prozent gegenüber Bestandswohnungen.
Im veröffentlichten Text werden Brig mit rund +74 Prozent, Arlesheim mit +70 Prozent und Kriens mit +55 Prozent genannt.
Es handelt sich um Median-Angebotspreise pro Quadratmeter von Eigentumswohnungen zum Verkauf im Jahr 2025, nicht um Mietpreise.
Neue Projekte können in weniger zentralen Lagen entstehen, während der Bestand überdurchschnittlich viele renovierte oder besonders gut gelegene Objekte enthalten kann. Auch Fläche und Qualität unterscheiden sich.
Nein. Es handelt sich um ausgewertete Immobilieninserate und Median-Angebotspreise. Auch die Neubauklassifikation ist keine amtliche behördliche Definition.
Über die UrbanHome-Kaufsuche lassen sich aktuelle Eigentumswohnungen und Häuser nach Region und Preis vergleichen.
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Das Wichtigste
Fazit: Nicht nach Baujahr vorfiltern
Die grosse Überraschung der Auswertung sind Chur, Zermatt und Delémont: Dort lagen Neubauwohnungen im 2025er Angebotsdatensatz ausnahmsweise unter den Bestandswohnungen.
Daraus sollte jedoch kein allgemeiner Preisvorteil von Neubauten abgeleitet werden. In fast allen anderen untersuchten Städten bleibt Neubau teurer – teils nur moderat, teils um mehr als 50 Prozent.
Für Käufer ist die wichtigste Konsequenz: Neubau und Bestand in derselben Mikrolage mit Preis pro Quadratmeter, Zustand und zukünftigen Investitionen direkt vergleichen.
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