01
0,1 %
Leerwohnungsziffer
Stadt Zürich · 1. Juni 2025
News · Mietrecht · Wohnungsmarkt
Airbnb in Zürich wird eingeschränkt: Was das neue Urteil für Mieter, Vermieter und den Wohnungsmarkt bedeutet
Das Bundesgericht hat Zürichs neue Regeln gegen die dauerhafte Umwandlung von Wohnungen in Airbnb-Unterkünfte und Business Apartments bestätigt. Für gelegentliches Home-Sharing ändert sich deutlich weniger als für professionell betriebene Kurzzeitwohnungen – und eine oft genannte 90-Nächte-Grenze ist noch nicht Teil dieses Urteils.
Autor: Nikita von Niederhäuser, Immobilienexperte UrbanHome Aktualisiert am: · Lesezeit: ca. 18 Minuten
02
235
leerstehende Wohnungen
extrem knapper Markt
03
7’620
Zweitwohnungen
3,2 % des Wohnungsbestands
04
5’320
professionell bewirtschaftete Apartments
2,2 % des Wohnungsbestands
Warum das Urteil wichtig ist
Wenig Leerstand.
Viele Apartments.
Wohnraum schützen.
Zürich hat einen der angespanntesten Wohnungsmärkte der Schweiz.
Wohn- und raumplanerischer Eingriff
01
Nur 235 Leerwohnungen
Per 1. Juni 2025 standen nur 235 Wohnungen leer; die Leerwohnungsziffer lag bei 0,1 Prozent.
02
7’620 Zweitwohnungen
Gleichzeitig registrierte Statistik Stadt Zürich Ende September 2025 insgesamt 7’620 Zweitwohnungen und 5’320 professionell bewirtschaftete Apartmentwohnungen.
03
Dauerhafte Umwandlung verhindern
Die Stadt will verhindern, dass Wohnungen in Gebieten mit vorgeschriebenem Wohnanteil dauerhaft aus dem normalen Wohnungsmarkt herausgenommen und stattdessen laufend für Wochen oder Monate an wechselnde Gäste vermietet werden.
Bundesgericht bestätigt öffentliches Interesse
Das Bundesgericht hält diese wohn- und raumplanerische Zielsetzung für zulässig. Es bestätigte, dass die Stadt im öffentlichen Interesse Regeln schaffen darf, obwohl dadurch Eigentumsgarantie und Wirtschaftsfreiheit berührt werden.
Zeitleiste
Seit
2021
Vom Gemeinderat zum Bundesgericht.
Mehrere politische, kantonale und gerichtliche Schritte führten zur heutigen Regel.
Aktueller Artikelstand
8. August 2026
21
22. September 2021
Gemeinderat beschliesst Teilrevision
Der Zürcher Gemeinderat beschliesst die BZO-Teilrevision «Nichtanrechenbarkeit an Wohnanteil».
22
22. März 2022
Kanton genehmigt Änderung
Die Baudirektion des Kantons Zürich genehmigt die Änderung.
24
14. März 2024
Verwaltungsgericht weist Beschwerde ab
Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich weist die Beschwerde gegen die Regelung ab.
01
30. April 2026
Bundesgericht bestätigt Regelung
Das Bundesgericht weist die Beschwerde von vier Business-Apartment-Unternehmen ab – Urteil 1C_401/2024.
02
25. Juni 2026
Urteil wird öffentlich
Das Bundesgericht veröffentlicht seine Medienmitteilung und das Urteil wird öffentlich zugänglich.
03
8. Juli 2026
Inkraftsetzung beschlossen
Der Stadtrat beschliesst die Inkraftsetzung auf den 1. September 2026.
04
15. Juli 2026
Offizielle Publikation
Die Inkraftsetzung wird offiziell publiziert; dagegen ist eine 30-tägige Rekursmöglichkeit vorgesehen.
05
8. August 2026
Aktueller Stand
Der 1. September ist das vorgesehene Inkraftsetzungsdatum; die offizielle Publikation weist weiterhin auf die Rekursmöglichkeit hin.
Neue Zürcher BZO-Regel
Was die neue Zürcher Regel genau macht
Airbnb-Regeln Zürich 2026: Was das Bundesgerichtsurteil für Mieter, Vermieter, Business Apartments und den Zürcher Wohnungsmarkt bedeutet.
01
Regelmässigkeit
Wiederholte Kurzzeitvermietung
Die Wohnung oder Teile davon werden wiederholt kurzzeitig angeboten.
02
Gewerblichkeit
Kommerzielle Nutzung
Es handelt sich um eine kommerzielle Bereitstellung und nicht bloss um private Gastfreundschaft.
03
Dauer
Weniger als ein Jahr
Die Vermietung ist jeweils auf weniger als ein Jahr befristet.
04
Hauptwohnsitz
Niemand wohnt dort dauerhaft
In der Wohnung lebt gleichzeitig keine Person mit Hauptwohnsitz und keine nach dem Zweitwohnungsgesetz gleichgestellte Person.
05
Wohnanteil
Keine Anrechnung
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, zählt die Wohnung nicht mehr zum vorgeschriebenen Mindestwohnanteil des Grundstücks beziehungsweise Gebäudes.
06
Bewilligung
Nutzungsänderung prüfen
Nach Rechtskraft müssen Nutzungsänderungen wie die Umwandlung in ein Business Apartment gegenüber der Baubehörde deklariert beziehungsweise als Nutzungsänderung bewilligt werden, auch ohne bauliche Arbeiten.
Rechtsstand
1C_401/2024 bestätigt die Regel materiell. Die Stadt hat den 1. September 2026 als Inkraftsetzungsdatum beschlossen; der publizierte Inkraftsetzungsentscheid enthält eine Rekursmöglichkeit.
Nicht verwechseln
Was das Urteil ausdrücklich nicht bedeutet
01–03
Kein Totalverbot
Die Regel ist gezielt
Es ist kein allgemeines Airbnb-Verbot für die ganze Stadt.
Es ist keine automatische 90-Nächte-Grenze aus dem Bundesgerichtsurteil.
Verträge von mehr als einem Jahr oder unbefristete Mietverträge sind von dieser speziellen BZO-Regel nicht erfasst.
04–06
Ausnahmen
Nicht jede Nutzung ist betroffen
Gelegentliches Vermieten der eigenen Wohnung während Ferien oder anderer Abwesenheiten wird von der Stadt ausdrücklich nicht als Ziel der Regelung bezeichnet.
In Gebieten ohne vorgeschriebenen Mindestwohnanteil oder bei genügend Flächen ausserhalb des Wohnanteils kann gewerbliche Kurzzeitvermietung weiterhin möglich sein.
Hotels werden in der BZO anders behandelt und bleiben grundsätzlich an den Wohnanteil anrechenbar.
Wichtig
Die 90-Nächte-Grenze ist noch nicht geltendes Recht
Die Volksinitiative «Wohnraum schützen – Airbnb und Business Apartments regulieren» schlägt zusätzlich ein grundsätzliches Verbot der Kurzzeitvermietung für mehr als 90 Nächte pro Kalenderjahr vor, wenn die Leerwohnungsquote in mindestens einem der drei vorangegangenen Jahre unter 1 Prozent lag.
Diese 90-Nächte-Regel ist jedoch nicht Inhalt des Bundesgerichtsurteils und am 8. August 2026 noch nicht in Kraft. Der Stadtrat arbeitet an einem Gegenvorschlag, der bis Anfang Januar 2027 dem Gemeinderat vorgelegt werden soll. [5] [10]
90
Nächte
Vorschlag der Volksinitiative
✕
Noch nicht in Kraft
separate politische Vorlage
Für Mieterinnen und Mieter
Was bedeutet das Urteil für Mieter?
Für Mieterinnen und Mieter ist zuerst zwischen Planungsrecht und Mietrecht zu unterscheiden. Das neue Bundesgerichtsurteil betrifft primär die zulässige Nutzung von Wohnungen nach der Zürcher Bau- und Zonenordnung. Daneben gelten weiterhin die schweizerischen Regeln über die Untermiete.
01
Zustimmung
Vermieterschaft grundsätzlich einbeziehen
Wer eine gemietete Wohnung ganz oder teilweise gegen Entgelt über Airbnb oder eine ähnliche Plattform überlässt, braucht grundsätzlich die Zustimmung der Vermieterschaft.
Nach Art. 262 OR kann die Vermieterschaft die Zustimmung insbesondere verweigern, wenn die Bedingungen nicht offengelegt werden, missbräuchlich sind oder wesentliche Nachteile entstehen.
02
Gelegentliche Vermietung
Hauptwohnung während Ferien
Die gelegentliche Vermietung der eigenen Hauptwohnung während Ferien ist aus Sicht der neuen BZO wesentlich weniger problematisch als ein Geschäftsmodell, bei dem die Mietwohnung dauerhaft für wechselnde Kurzzeitgäste verwendet wird.
Ohne Zustimmung der Vermieterschaft sollte eine Mietwohnung dennoch nicht auf Airbnb angeboten werden.
Airbnb ist nicht pauschal verboten
Professionelle und regelmässige Kurzzeitnutzungen ohne echten Hauptwohnsitz werden zusätzlich zum Mietrecht auch planungsrechtlich schwieriger.
Für Vermieter und Eigentümer
Wohnanteil und Nutzungsänderung prüfen
01
Wohnanteil
Grundstück zuerst prüfen
Eigentümer sollten künftig vor einer professionellen Kurzzeitvermietung prüfen, welcher Mindestwohnanteil für das Grundstück gilt.
Entscheidend ist nicht allein, ob eine Wohnung technisch als Wohnung gebaut wurde, sondern ob sie für die Berechnung des vorgeschriebenen Wohnanteils noch zählt.
02
Nutzungsänderung
Bewilligung kann erforderlich sein
Wird eine reguläre Wohnung dauerhaft in ein Business Apartment oder eine vergleichbare kommerzielle Kurzzeitunterkunft umgenutzt, kann eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung vorliegen.
Die Stadt kündigt an, konkrete Hinweise auf nicht regelkonforme Nutzungen zu prüfen.
Bestehende Objekte
Nicht pauschal auf Bestandesschutz vertrauen
Die Stadt vertritt in ihrer Umsetzungsinformation die Auffassung, dass die Bestandesgarantie bei leicht rückführbaren kommerziellen Kurzzeitnutzungen nicht automatisch greift.
Das Bundesgericht hat zugleich festgehalten, dass die Vorinstanzen bei ihrer Verhältnismässigkeitsprüfung von einer grundsätzlichen Bestandesgarantie ausgegangen waren. Für bestehende Objekte ist deshalb eine konkrete baurechtliche Prüfung sinnvoll.
Für klassische langfristige Vermietungen ändert das Urteil nichts.
Business Apartments
Was bedeutet das für professionelle Anbieter?
Professionelle Anbieter von möblierten Business Apartments sind die am stärksten betroffene Gruppe. Vier entsprechende Unternehmen hatten gegen die BZO-Änderung Beschwerde geführt.
01
Geschäftsmodell
Spürbare Einschränkung
Das Bundesgericht akzeptiert, dass die neue Regel das Geschäftsmodell spürbar einschränkt.
02
Verhältnismässigkeit
Eingriff laut Gericht zumutbar
Das Gericht hält den Eingriff für zumutbar, weil wirtschaftlich sinnvolle Nutzungen weiterhin möglich seien und die Wohnanteilspflicht je nach Gebiet unterschiedlich stark bindet.
03
Quartiere
Innenstadt stärker betroffen
Besonders relevant werden zentrale Quartiere mit hohen Zweitwohnungs- und Apartmentanteilen. Dort kann die neue Regel eine stärkere Lenkungswirkung entfalten.
Wohnungsmarkt
Kein Preissturz.
Mehr Schutz.
Langfristige Wirkung.
Die Regel dürfte den Zürcher Wohnungsmarkt eher über Jahre als über Monate beeinflussen.
Präventive Wirkung
01
Kein unmittelbarer deutlicher Mietrückgang
Ein sofortiger deutlicher Rückgang der Zürcher Mieten ist durch das Urteil nicht zu erwarten. Selbst das Bundesgericht spricht davon, dass der Beitrag zur Sicherung von Erstwohnraum begrenzt sein kann.
02
Einzelne Wohnungen können zurückkehren
Jede bisher ausschliesslich kurzzeitig genutzte Wohnung, die wieder langfristig vermietet wird, erhöht das reguläre Angebot.
03
Vor allem weitere Umwandlungen verhindern
Die Regel wirkt vor allem präventiv. Sie erschwert, dass zusätzliche normale Mietwohnungen künftig in renditestärkere Kurzzeitprodukte umgewandelt werden.
Keine tausenden Wohnungen über Nacht
Zürich bleibt ein Markt mit extrem geringer Leerstandsquote und sehr schneller Wiedervermietung.
0.1
Leerwohnungsziffer
0,1 %
Stadt Zürich · 1. Juni 2025
235
Leerstand
235 Wohnungen
am offiziellen Stichtag leerstehend
238K
Wohnungsbestand
238’472
Wohnungen Ende 2025
7.6K
Zweitwohnungen
7’620
3,2 % des Wohnungsbestands
5.3K
Apartments
5’320
professionell bewirtschaftet · 2,2 %
2.7K+
Doppelzählung
über 2’700
unbelegte Apartments, die auch als Zweitwohnungen zählen
Interaktiver Check
Könnte die neue BZO-Regel relevant sein?
Prüfen Sie die wichtigsten Merkmale der konkreten Nutzung.
Einschätzung
Dieser vereinfachte Check ist keine rechtliche Beurteilung; entscheidend sind der konkrete Wohnanteil, der Hauptwohnsitzstatus und die tatsächliche Nutzung des Objekts.
5
Kriterien
für eine erste Einordnung
§
Quellen
Rechtsgrundlagen prüfen
Typische Fälle
Wie verschiedene Situationen einzuordnen sind
01
Ferienvermietung
Hauptwohnung zwei Wochen vermieten
Einordnung: BZO-Regel typischerweise nicht im Fokus.
Was tun? Vermieterzustimmung nach Mietrecht trotzdem klären.
02
Ganzjährige Kurzzeitvermietung
Leere Wohnung tage- oder wochenweise
Einordnung: Kernfall kann erfasst sein.
Was tun? Wohnanteil und Nutzungsänderungsbewilligung prüfen.
03
Business Apartment
Drei bis sechs Monate
Einordnung: Hohe Relevanz.
Was tun? Neue BZO-Regel kann Anrechnung an Wohnanteil ausschliessen.
04
Dauervermietung
Unbefristeter Mietvertrag
Einordnung: Spezielle Kurzzeitregel grundsätzlich nicht einschlägig.
Was tun? Normales Miet- und Baurecht beachten.
05
Airbnb-Zimmer
Zimmer in selbst bewohnter Hauptwohnung
Einordnung: Deutlich weniger betroffen.
Was tun? Mietvertrag, Hausordnung und Vermieterzustimmung prüfen.
06
Hotel
Anders behandelt
Einordnung: Hotelnutzung wird planungsrechtlich anders behandelt.
Was tun? Hotelnutzung bleibt nach der bestätigten Regel grundsätzlich anrechenbar.
Was jetzt zu tun ist
Konkrete Schritte für Betroffene
M
Für Mieter
Zustimmung und Nutzung klären
- Vor Airbnb-Inserat Zustimmung der Vermieterschaft einholen.
- Preise und Bedingungen transparent offenlegen.
- Keine dauerhafte Umnutzung der Mietwohnung zum Geschäftsmodell ohne rechtliche Prüfung.
- Hausordnung, Nachbarschaft und zulässige Nutzung beachten.
E
Für Eigentümer
Wohnanteil und Bewilligung prüfen
- BZO-Wohnanteil des Grundstücks prüfen.
- Bestehende und geplante Kurzzeitnutzung dokumentieren.
- Vor Umnutzung die Baubewilligungspflicht mit der Stadt klären.
- Nicht auf eine pauschale Bestandesgarantie vertrauen.
P
Für professionelle Anbieter
Portfolio objektweise prüfen
- Portfolio nach Wohnanteilszonen priorisieren.
- Objekte mit Hauptwohnsitz und reine Business-Apartment-Modelle getrennt bewerten.
- Bewilligungsstatus je Objekt prüfen.
- Initiative und städtischen Gegenvorschlag zusätzlich verfolgen.
S
Für Wohnungssuchende
Weiterhin schnell suchen
- Suchabo für Zürich und angrenzende Gemeinden einrichten.
- Nicht mit kurzfristiger Marktentspannung rechnen.
- Zusätzlich Genossenschaften, Erstvermietungen und Pendlergemeinden beobachten.
- Bewerbungsunterlagen vorab vollständig vorbereiten.
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Warum das Thema für Wohnungssuchende relevant ist
Wenn kommerzielle Kurzzeitwohnungen schrittweise in den normalen Mietmarkt zurückkehren, werden solche Objekte meist nicht lange leer stehen.
Bei einer Leerwohnungsziffer von nur 0,1 Prozent ist Geschwindigkeit entscheidend.
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Quellen
Quellen und Datenstand
Datenstand: .
- Bundesgericht: Urteil 1C_401/2024 vom 30. April 2026
- Bundesgericht: Medienmitteilung vom 25. Juni 2026
- Stadt Zürich: Bundesgericht bestätigt Regelung gegen kommerzielle Kurzzeitunterkünfte
- Stadt Zürich: Inkraftsetzungsbeschluss der BZO-Teilrevision
- Stadt Zürich: Volksinitiative und geplanter Gegenvorschlag
- Statistik Stadt Zürich: Apartments und Zweitwohnungen 2025
- Statistik Stadt Zürich: Leerwohnungsziffer 2025
- Statistik Stadt Zürich: Wohnungsbestand und Wohnbautätigkeit 2025
- Mieterinnen- und Mieterverband: Untermiete und Zustimmung der Vermieterschaft
- Stadt Zürich: Wortlaut der Volksinitiative mit vorgeschlagener 90-Nächte-Regel
Mehr zum Zürcher Wohnungsmarkt
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Häufige Fragen zum Airbnb-Urteil in Zürich
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14
Fragen & Antworten
Nein. Die bestätigte BZO-Regel ist kein flächendeckendes Airbnb-Verbot. Sie erschwert vor allem regelmässige gewerbliche Kurzzeitvermietung ohne Hauptwohnsitz in Bereichen mit vorgeschriebenem Wohnanteil.
Der Stadtrat hat den 1. September 2026 beschlossen. Die Inkraftsetzung wurde am 15. Juli publiziert und ist mit einer Rekursmöglichkeit versehen. Der Artikelstand ist 8. August 2026.
Nein. Die 90-Nächte-Grenze gehört zu einer separaten Volksinitiative und ist nicht Teil des Bundesgerichtsurteils.
Die Stadt sagt ausdrücklich, dass gelegentliche Vermietungen der eigenen Wohnung während Abwesenheiten nicht im Fokus der neuen BZO-Regel stehen. Als Mieter benötigen Sie trotzdem die Zustimmung der Vermieterschaft.
Die BZO knüpft an regelmässig befristete gewerbliche Bereitstellungen mit Mietdauern unter einem Jahr an. Mehrjährige oder unbefristete Mietverhältnisse fallen nicht unter diese spezielle Kurzzeitregel.
Nein. Entscheidend ist der vorgeschriebene Mindestwohnanteil. Wo dieser tief oder null ist, fällt die Einschränkung geringer aus.
Die Stadt kündigt an, dass auch Nutzungsänderungen zu Business Apartments bewilligungspflichtig sein können, selbst wenn keine baulichen Arbeiten erfolgen.
Das schweizerische Untermietrecht bleibt bestehen. Für eine entgeltliche Untervermietung braucht es grundsätzlich die Zustimmung der Vermieterschaft.
Die Zustimmung kann bei gesetzlichen Verweigerungsgründen abgelehnt werden, etwa bei missbräuchlichen Bedingungen oder wesentlichen Nachteilen. Ohne Zustimmung besteht ein erhebliches Risiko.
Ja. Sie gehören ausdrücklich zu den Nutzungen, gegen deren dauerhafte Ausbreitung sich die BZO-Änderung richtet.
Hotels werden planungsrechtlich anders behandelt und bleiben nach der vom Bundesgericht bestätigten Regel grundsätzlich an den Mindestwohnanteil anrechenbar.
Ein unmittelbarer deutlicher Preisrückgang ist nicht zu erwarten. Die Regel kann aber zusätzliche Umwandlungen verhindern und einzelne Wohnungen in den langfristigen Mietmarkt zurückbringen.
Ende September 2025 registrierte die Stadt 7’620 Zweitwohnungen, entsprechend 3,2 Prozent des Wohnungsbestands.
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Quellen zum Urteil ansehen →
Das Wichtigste
Fazit: Kein Airbnb-Stopp – aber deutlich mehr Druck auf professionelle Kurzzeitmodelle
Das Bundesgericht hat keinen generellen Airbnb-Stopp beschlossen. Es hat Zürich aber einen wichtigen planungsrechtlichen Hebel bestätigt: Wohnungen ohne Hauptwohnsitz, die regelmässig und gewerblich für weniger als ein Jahr vermietet werden, sollen in Gebieten mit Mindestwohnanteil nicht mehr wie normale Wohnnutzung zählen.
Für gelegentliche private Vermietungen ist die Wirkung deutlich kleiner. Für professionelle Kurzzeitmodelle und Business Apartments steigt dagegen der Prüfungs- und Bewilligungsdruck.
Für den Wohnungsmarkt ist die Massnahme eher ein langfristiger Schutz vor weiterer Verdrängung als ein kurzfristiges Mittel gegen hohe Mieten.
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